野村不動産マスターファンド投資法人

2024年2月期 決算短信(REIT)
コード番号 3462

野村不動産マスターファンド投資法人
2024年2月期  決算短信(REIT)

0.表紙

 

 

2024年2月期 決算短信(REIT)

 

 

 

 

 

2024年4月17日

不動産投資信託証券発行者名

野村不動産マスターファンド投資法人

上場取引所

コード番号

3462

 

URL

https://www.nre-mf.co.jp/

 

代表者

執行役員

吉 田 修 平

 

 

 

 

 

 

資産運用会社名

野村不動産投資顧問株式会社

 

 

代表者

代表取締役社長

片 山 優 臣

問合せ先責任者

NMF運用グループ統括部長

増 子 裕 之

 

TEL

(03)3365-8767

 

 

 

 

 

有価証券報告書提出予定日

2024年5月29日

分配金支払開始予定日

2024年5月24日

 

 

 

 

 

 

決算補足説明資料作成の有無:

 

決算説明会開催の有無      :

 

 

 

(百万円未満切捨て)

1.2024年2月期の運用、資産の状況(2023年9月1日~2024年2月29日)

(1)運用状況

(%表示は対前期増減率)

 

 

営業収益

営業利益

経常利益

当期純利益

 

百万円

百万円

百万円

百万円

2024年2月期

39,375

9.8

15,172

19.9

12,958

22.5

12,958

22.6

2023年8月期

43,645

9.2

18,931

17.5

16,729

19.9

16,746

20.1

 

 

1口当たり

当期純利益

自己資本

当期純利益率

総資産

経常利益率

営業収益

経常利益率

 

2024年2月期

2,748

2.1

1.1

32.9

2023年8月期

3,551

2.7

1.4

38.3

 

 

(2)分配状況

 

1口当たり分配金

(利益超過分配金は含まない)

分配金総額

(利益超過分配金は含まない)

1口当たり

利益超過

分配金

利益超過

分配金総額

1口当たり分配金

(利益超過分配金を含む)

分配金総額

(利益超過分配金を含む)

配当性向

純資産

配当率

 

百万円

百万円

百万円

2024年2月期

2,890

13,626

524

2,470

3,414

16,097

105.1

2.2

2023年8月期

3,402

16,041

0

3,402

16,041

95.7

2.6

(注1)2023年8月期は利益超過分配金はありません。

2024年2月期の1口当たり利益超過分配金524円のうち、一時差異等調整引当額は511円、その他の利益超過分配は13円です。また、減少剰余金等割合は0.001です。

(注2)配当性向については、以下の計算式により算出したうえ、小数点第1位未満を切り捨てています。

配当性向=分配金総額(利益超過分配金は含まない)÷当期純利益×100

(注3)純資産配当率については、以下の計算式により算出したうえ、小数点第1位未満を切り捨てています。

純資産配当率=1口当たり分配金(利益超過分配金は含まない)÷{(期首1口当たり純資産額+期末1口当たり純資産額)÷2}×100

 

 

(3)財政状態

 

 

 

総資産

純資産

自己資本比率

1口当たり純資産

 

百万円

百万円

2024年2月期

1,187,285

611,611

51.5

129,710

2023年8月期

1,192,127

614,690

51.6

130,363

 

 

(4)キャッシュ・フローの状況

 

営業活動による

キャッシュ・フロー

投資活動による

キャッシュ・フロー

財務活動による

キャッシュ・フロー

現金及び現金同等物

期末残高

 

百万円

百万円

百万円

百万円

2024年2月期

22,414

12,267

16,082

45,099

2023年8月期

37,549

27,926

11,682

51,034

 

 

2.2024年8月期(2024年3月1日~2024年8月31日)及び2025年2月期(2024年9月1日~2025年2月28日)の運用状況の予想

 

(%表示は対前期増減率)

 

 

営業収益

営業利益

経常利益

当期純利益

1口当たり分配金

(利益超過分配金は含まない)

1口当たり

利益超過分配金

1口当たり分配金

(利益超過分配金を含む)

 

百万円

百万円

百万円

百万円

2024年8月期

40,541

3.0

15,513

2.2

13,273

2.4

13,272

2.4

2,810

492

3,302

2025年2月期

39,850

1.7

15,361

1.0

13,043

1.7

13,042

1.7

2,766

612

3,378

 

(参考)1口当たり予想当期純利益(2024年8月期)2,814円、(2025年2月期)2,765円

 

※ その他

(1)会計方針の変更・会計上の見積りの変更・修正再表示

① 会計基準等の改正に伴う会計方針の変更 :

② ①以外の会計方針の変更               :

③ 会計上の見積りの変更                 :

④ 修正再表示                           :

 

(2)発行済投資口の総口数

① 期末発行済投資口の総口数(自己投資口を含む)

2024年2月期

4,715,200

2023年8月期

4,715,200

② 期末自己投資口数

2024年2月期

-

2023年8月期

-

(注)1口当たり当期純利益の算定の基礎となる投資口数については、「1口当たり情報に関する注記」をご覧ください。

 

※ 決算短信は公認会計士又は監査法人の監査の対象外です。

 

※ 特記事項

本資料に記載されている運用状況の見通し等の将来に関する記述は、本投資法人が現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づいており、実際の運用状況等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。運用状況の予想の前提となる仮定及び運用状況の予想のご利用にあたっての注意事項等については、「2024年8月期(第18期 2024年3月1日~2024年8月31日)及び2025年2月期(第19期 2024年9月1日~2025年2月28日)の運用状況の予想の前提条件」をご覧ください。

 

以 上

目次

 

1.運用状況………………………………………………………………………………………………………………………… 2

(1)運用状況…………………………………………………………………………………………………………………… 2

2.財務諸表…………………………………………………………………………………………………………………………10

(1)貸借対照表…………………………………………………………………………………………………………………10

(2)損益計算書…………………………………………………………………………………………………………………13

(3)投資主資本等変動計算書…………………………………………………………………………………………………14

(4)金銭の分配に係る計算書…………………………………………………………………………………………………17

(5)キャッシュ・フロー計算書………………………………………………………………………………………………19

(6)継続企業の前提に関する注記……………………………………………………………………………………………20

(7)重要な会計方針に係る事項に関する注記………………………………………………………………………………20

(8)財務諸表に関する注記……………………………………………………………………………………………………24

(9)発行済投資口の総口数の増減……………………………………………………………………………………………34

3.参考情報…………………………………………………………………………………………………………………………36

(1)投資状況……………………………………………………………………………………………………………………36

(2)投資資産……………………………………………………………………………………………………………………37

1.運用状況

(1)運用状況

① 当期(第17期)の概況

本投資法人は、資産を主として不動産等資産(投資信託及び投資法人に関する法律施行規則(平成12年総理府令第129号、その後の改正を含みます。)に定めるものをいいます。)のうち、不動産、不動産の賃借権、地上権及びこれらの資産のみを信託する信託の受益権に対する投資として運用することを目的として、「中長期の安定した収益の確保」と「運用資産(注)の着実な成長」を目指した運用を行うことを基本方針としています。かかる基本方針を実現するため、主としてテナント需要に厚みのある東京圏(東京都、神奈川県、千葉県及び埼玉県)を中心に、三大都市圏及び政令指定都市等への地域分散にも留意した投資戦略を採用します。そして、オフィス、商業施設、物流施設、居住用施設その他様々な用途の施設に投資し、持続的な成長を可能とする「総合型戦略」、ポートフォリオの分散効果により安定した運用を実現できる「大型REIT」の特性、地域分散によるキャッシュ・フローの安定性を図りながらも、アップサイドが期待できる「東京圏中心のポートフォリオ」、さらにスポンサーである野村不動産株式会社をはじめとする野村不動産グループ(野村不動産ホールディングス株式会社及びその連結子会社等をいいます。以下同じです。)との「賃貸バリューチェーン」に基づく、強力な物件供給及び運営サポート体制を組み合わせることで、「中長期の安定した収益の確保」と「運用資産の着実な成長」を実現し、投資主価値の向上を目指していきます。

(注)本書において「運用資産」とは、本投資法人の保有する資産をいいます。

本書において「不動産等」とは、本投資法人の規約第29条第1項(1)又は(2)に定める資産をいい、「不動産対応証券」とは同第29条第1項(3)に定める資産をいいます(「不動産等」及び「不動産対応証券」を以下、総称して「不動産関連資産」といいます。)。

不動産と不動産関連資産の原資産である不動産を併せて「運用不動産」又は「物件」といいます。

 

A. 投資環境

(日本経済)

当期の日本経済は、2023年7-9月期の実質GDPがマイナス成長となり、景気の脆弱さを示す結果となったものの、2023年10-12月期はプラス成長に回復しています。先行きについては、雇用・所得環境の改善や、特別減税の効果などにより、緩やかな回復が期待されています。しかしながら、欧米での金融政策転換の想定以上の遅れや、主要国での保護主義的な政策など、海外要因に端を発する経済的な下振れリスクには十分注意する必要があります。

 

(不動産賃貸マーケット)

当期の不動産賃貸マーケットのセクター毎の状況は、以下のとおりです。

オフィスセクターは、東京都においては、2020年後半以降、新型コロナウイルス感染症の影響による景気後退不安やテレワークの拡大に伴い、オフィス需要の減退が見られ、空室率が上昇しました。しかしながら、足元では雇用者数の増加やオフィスへの出社率の回復により空室率は緩やかに低下しています。それに伴い、募集賃料の低下には歯止めがかかり、上昇の兆しが見られます。一方、地方都市においては、安定したオフィス需要を背景に、オフィスの供給が少ない都市では空室率の低下が見られ、全般的に募集賃料は安定しています。

商業施設セクターは、小売業についてはスーパーマーケットなどの生活必需品を取り扱う店舗においては底堅い動きが継続しているものの、飲食店の売上については人々の行動変容に伴いエリアにより回復状況に差が見られました。

物流施設セクターは、主要テナントであるサード・パーティー・ロジスティクス(注)事業者や、eコマース関連事業者の需要が引き続き堅調です。首都圏では旺盛な需要が見られるものの物流施設の大量供給により空室率は上昇傾向にあります。

(注)サード・パーティー・ロジスティクス(3PL)とは、「荷主企業からその物流機能の一部又は全部を請け負う物流サービス」を意味します。

賃貸住宅セクターは、東京都においてはテレワークの普及に伴う転出者の増加や雇用環境の変化による転入者の減少により、2020年7月以降転出超過の動きが見られました。しかしながら、2022年以降コロナ禍の影響が和らぎ再び転入超過に転じた結果、足元での稼働率は堅調な動きを示しており、賃料も回復傾向にあります。地方都市においても、概ね堅調な稼働率となっています。

ホテルセクターは、日本人旅行客の増加や入国規制の緩和による外国人旅行客の回復により、稼働率とRevPAR(販売可能な客室1室あたりの収益)は回復傾向が継続しています。一方で、人手不足により予約を断る状況も見られ、労働力の確保が課題となってきています。

 

(不動産売買マーケット)

2023年下半期の商業用不動産の売買高は、J-REITによるホテルの取得が活発化したことなどにより、前年同期比で増加しました。また、不動産価格については住宅や物流施設を中心に高値圏で推移しています。

 

(J-REITマーケット)

東証REIT指数は、2023年下半期以降、日本銀行による金融緩和の解除に伴う金利上昇に対する警戒感から下値を探る展開が続いています。2024年に入ってからは一時上昇に転じましたが、2月に入ってからは海外の投資家を中心に、金利上昇への警戒感に加え、米国での商業用不動産の市況悪化に関連して国内REITを売る動きが波及し、東証REIT指数も下落しました。結果、2023年8月末時点の1,892.25ポイントから2024年2月末日時点では1,698.87ポイントとなりました。

 

B. 運用実績

前記「A. 投資環境」に記載の環境の下、本投資法人は、当期(第17期)中に4物件(ホテルウィングインターナショナルプレミアム京都三条、プラウドフラット渋谷笹塚、プラウドフラット浅草ディアージュ、イリーゼ浦安)を取得し、3物件(プライムアーバン金山、プライムアーバン上前津、プライムアーバン千早)を譲渡しました。この結果、当期末(2024年2月末日)時点において保有する物件は291物件(取得価格合計1,103,573百万円)、東京圏への投資比率は84.2%、総賃貸可能面積は2,184,580.02㎡となり、高度に分散されたポートフォリオ構成となっています。

また、運営管理面においては、前記「A. 投資環境」に記載のとおり、商業施設及び賃貸住宅については収益が回復傾向にあります。特に賃貸住宅は、テレワークの浸透や海外留学生の流入といった背景を受け好況を呈しており、稼働率の上昇及び賃料改善を実現しています。他方、オフィスセクターにおいては、マーケット全体として空室率上昇や募集賃料低下といった動きが継続していました。本投資法人保有物件においても、少しずつ需要に改善傾向が見えているものの、賃料改善には今しばし時間がかかるものと思われます。結果として、当期末のポートフォリオ全体における稼働率は前期末同様の98.9%となりました。

なお、本投資法人は、2019年2月に、事業を通じて社会的課題を解決し、持続可能な社会の実現に貢献するために本投資法人が取り組むべき重要性の高いESG課題(マテリアリティ)を設定し、マテリアリティ毎に設定した方針・目標及び主要指標(KPI)に基づき、低環境負荷物件への投資及び保有物件における環境・省エネルギー対策等の運用を通じたエネルギー利用の効率化に取り組み、低環境負荷ポートフォリオの構築を目指しています。こうした方針の下、本投資法人は保有物件におけるグリーン認証(注1)の取得を推進しています。また、本投資法人がマテリアリティにおいてKPIとして掲げる「グリーン認証(3★相当以上)70%達成(2030年度迄)」に対する進捗は、当期末時点で56.8%(注2)となっています。加えて、2023年3月に国土交通省より「『社会的インパクト不動産』の実践ガイダンス」が発表され、業界全体としても不動産運用を通じた社会課題解決に対する気運がより高まっている中で、本投資法人においても、より一層の取組み強化を目指し、社会課題解決に向けた本質的な取組みを検討の上で、2024年4月に社会(S)分野についてマテリアリティを修正しました。

本投資法人は、本投資法人が資産の運用を委託する資産運用会社である野村不動産投資顧問株式会社(以下「本資産運用会社」といいます。)が2020年7月14日付で賛同したTCFD(気候関連財務情報開示タスクフォース)提言に基づき、TCFDが推奨する「ガバナンス」「戦略」「リスク管理」「指標と目標」の4つの項目ごとに、本投資法人及び本資産運用会社における方針や取組み状況をまとめ、2021年2月以降本投資法人の公式HP上で開示しています。なお、「戦略」における財務的影響の分析・検証にあたっては、気候変動リスクが本投資法人に与えるリスクと機会を把握したうえで、IEA(国際エネルギー機関)やIPCC(国連気候変動に関する政府間パネル)といった各国際機関等が公表している将来的な気候予測を主な情報源として、4℃シナリオ、2℃シナリオ、1.5℃シナリオの3パターンをシナリオ分析の前提に設定し、識別したリスクと機会ごとに財務的影響を定性的に分析・開示しました。さらに、2024年4月には識別したリスク及び機会ごとに財務的影響を定量的に分析・開示しました。また、2050年GHG(温室効果ガス)排出ネットゼロ目標の達成に向け、2030年度の中間目標に「GHG排出総量80%削減(2019年度基準)」を掲げ、各種施策を積極的に推進しています。本投資法人は、気候変動に伴う物理・移行リスクを十分に管理するとともに、GHG排出削減等の取組みを通じた脱炭素社会の移行への貢献及び本投資法人の収益機会の拡大を目指した取組みを推進する方針です。

(注1)「グリーン認証」とは、DBJ Green Building認証、BELS評価又はCASBEE不動産認証のいずれかを指します。

(注2)底地を除く保有物件を対象として、DBJ Green Building認証3★以上、BELS認証3★以上又はCASBEE不動産B+以上を取得している保有物件の割合を、延床面積に基づき算出しています。

 

C. 資金調達の状況

当期において本投資法人は、返済期限を迎えた有利子負債26,550百万円のリファイナンスを実施しました。

この結果、当期末時点の有利子負債残高は521,334百万円となり、総資産に占める有利子負債の割合(LTV)は43.9%となりました。

なお、本投資法人が当期末時点において取得している格付は以下のとおりです。かかる格付は、本投資法人の投資口に付された格付ではありません。なお、本投資法人の投資口について、本投資法人の依頼により、信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供された信用格付又は信用格付業者から提供され、若しくは閲覧に供される予定の信用格付はありません。

信用格付業者の名称

格付内容

備考

株式会社日本格付研究所(JCR)

長期発行体格付

AA

格付の見通し

安定的

株式会社格付投資情報センター(R&I)

発行体格付

AA-

格付の方向性

安定的

 

 

D. 業績及び分配金

上記の運用の結果として、第17期の業績は、営業収益39,375百万円、営業利益15,172百万円、経常利益12,958百万円、当期純利益12,958百万円となりました。

本投資法人は規約第36条第1項及び第2項に定める金銭の分配の方針に基づき、分配金を算出しています。

当期においては、当期純利益にのれん償却額、定期借地権償却、資産除去債務の計上に伴う償却並びに前期に控除した不動産等売却益の一部及び租税特別措置法第65条の7で定める圧縮積立金取崩額等を加算し、当期の不動産等売却益の一部を控除した金額16,097百万円(投資口1口当たり 3,414円)を分配することとしました。

 分配の内訳は、利益分配金として、投資信託及び投資法人に関する法律(昭和26年法律第198号、その後の改正を含みます。以下「投信法」といいます。)第136条第1項に定める利益13,626百万円(投資口1口当たり2,890円)、利益超過分配金のうち、一時差異等調整引当額の分配として2,409百万円(投資口1口当たり511円)、その他の利益超過分配金として61百万円(投資口1口当たり13円)を分配することとしました。

 

② 次期の見通し

前記「① 当期(第17期)の概況/A. 投資環境」に記載の投資環境認識を踏まえ、本投資法人は、引き続き、野村不動産グループの有する開発力に基づく「物件取得パイプライン」を通じた外部成長及び「マネジメントパイプライン」の活用による物件ブランドの強化を中心とした内部成長を推進することにより、分配金の成長を追求し、更なる投資主価値の向上を目指していきます。

 

③ 運用状況の見通し

 2024年8月期(第18期 2024年3月1日~2024年8月31日)及び2025年2月期(第19期 2024年9月1日~2025年2月28日)の運用状況の予想は、下記のとおりです。運用状況の予想の前提条件については、後記「2024年8月期(第18期 2024年3月1日~2024年8月31日)及び2025年2月期(第19期 2024年9月1日~2025年2月28日)の運用状況の予想の前提条件」をご参照ください。

 

 

2024年8月期

2025年2月期

営業収益

40,541百万円

39,850百万円

営業利益

15,513百万円

15,361百万円

経常利益

13,273百万円

13,043百万円

当期純利益

13,272百万円

13,042百万円

1口当たり当期純利益

2,814円

2,765円

1口当たり分配金(利益超過分配金は含まない)

2,810円

2,766円

1口当たり利益超過分配金

492円

612円

1口当たり分配金(利益超過分配金を含む)

3,302円

3,378円

 

 

④ 決算後に生じた重要な事実

A.資産の譲渡

(a)本投資法人は、第17期末(2024年2月末日)後、以下の資産の譲渡を完了しました。

資産の名称

特定

資産の

種類

用途

契約

締結日

譲渡日

譲渡先

譲渡価格

(百万円)

第18期の

損益に

及ぼす影響

(見込み)
(百万円)

(注)

野村不動産上野ビル

不動産

オフィス

2024年

1月26日

2024年

4月1日

野村不動産

株式会社

6,930

281

(注)第18期(2024年3月1日~2024年8月31日)において、営業収益として不動産等売却益を計上する予定です。

 

(追加情報)

(a)本投資法人は、第17期末(2024年2月末日)後、以下の資産を譲渡する予定です。

資産の名称

特定

資産の

種類

用途

契約

締結日

譲渡

予定日

譲渡予定先

譲渡予定

価格

(百万円)

第18期の

損益に

及ぼす影響

(見込み)
(百万円)

(注1)

プライムアーバン

飯田橋

信託

受益権

居住用施設

2024年

2月7日

2024年

4月24日

野村不動産

株式会社

2,244

340

(注1)第18期(2024年3月1日~2024年8月31日)において、営業収益として不動産等売却益を計上する予定です。

(注2)上記物件の譲渡については、以下(参考情報)A.(b)に記載の取得予定資産の売買が実行されることが確実であることが売買実行の前提条件とされています。

 

(参考情報)

A.資産の取得

(a)本投資法人は、以下の資産の取得を決定し、取得を完了しました。

物件名称

ホテルウィングインターナショナルプレミアム金沢駅前

特定資産の種類

不動産(注1)

用途

宿泊施設

所在地(注2)

(地  番)

石川県金沢市堀川新町75番

(住居表示)

石川県金沢市堀川新町8番13号

構造(注2)

鉄骨造陸屋根13階建

敷地面積(注2)

498.06㎡

延床面積(注2)

3,099.88㎡

所有形態

(土地)所有権

(建物)所有権

竣工日(注2)

2018年2月10日

取得価格(注3)

2,161百万円

契約締結日

2024年2月29日

取得日

2024年3月1日

売主

合同会社百万石プロパティ

 

 

 

物件名称

MIMARU SUITES 東京浅草

特定資産の種類

不動産

用途

宿泊施設

所在地(注2)

(地  番)

東京都台東区花川戸一丁目5番2 他9筆

(住居表示)

東京都台東区花川戸一丁目10番13号

構造(注2)

鉄筋コンクリート造陸屋根13階建

敷地面積(注2)

483.65㎡

延床面積(注2)

2,993.94㎡

所有形態

(土地)借地権(注4)

(建物)所有権

竣工日(注2)

2022年2月7日

取得価格(注3)

2,360百万円

契約締結日

2023年12月14日

取得日

2024年4月3日

売主

株式会社コスモスイニシア

(注1)売主は本物件を信託受益権として保有していましたが、売主との協議により、取得日付で売主は信託契約を解約し、本投資法人は現物不動産として取得しました。

(注2)「所在地(地番)」、「構造」、「敷地面積」、「延床面積」及び「竣工日」については、登記簿上の表示をもとに記載しています。

(注3)「取得価格」は、当該不動産の取得に要する諸費用(公租公課等)を含まない金額(不動産売買契約書に記載された売買代金の金額)を記載しています。

(注4)借地権設定者:国内の株式会社(借地権設定者の承諾を得られていないため非開示としています。なお、当該借地権設定者は投資信託及び投資法人に関する法律に定める利害関係人等には該当しません。)

       借地権の種類:事業用定期転借地権

       借地期間:2020年6月30日から2070年5月30日まで

 

(b)本投資法人は、2024年2月6日付で以下の資産の取得を決定しました

物件名称

MEFULL千歳烏山

特定資産の種類

不動産

用途

商業施設

所在地(注1)

(地  番)

東京都世田谷区南烏山5丁目645番16 他1筆

(住居表示)

東京都世田谷区南烏山5丁目19番11号

構造(注1)

鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋根地下1階付き7階建

敷地面積(注1)

264.66㎡

延床面積(注1)

1,348.55㎡

所有形態

(土地)所有権

(建物)所有権

竣工日(注1)

2021年1月21日

取得予定価格(注2)

1,880百万円

契約締結日

2024年2月7日

取得予定日

2024年4月24日

売主

野村不動産株式会社

(注1)「所在地(地番)」、「構造」、「敷地面積」、「延床面積」及び「竣工日」については、登記簿上の表示をもとに記載しています。

(注2)「取得予定価格」は、当該不動産の取得に要する諸費用(公租公課等)を含まない金額(不動産売買契約書に記載された売買代金の金額)を記載しています。

(注3)上記物件の取得については、④ 決算後に生じた重要な事実A.(b)に記載の譲渡予定資産の売買が実行されることが確実であることが売買実行の前提条件とされています。

 

 

2024年8月期(第18期 2024年3月1日~2024年8月31日)及び

2025年2月期(第19期 2024年9月1日~2025年2月28日)の運用状況の予想の前提条件

 

項 目

前 提 条 件

計算期間

・2024年8月期(第18期):2024年3月1日~2024年8月31日

・2025年2月期(第19期):2024年9月1日~2025年2月28日

運用資産

・本投資法人が本日現在保有している不動産等(292物件)を前提として、2024年4月24日にMEFULL千歳烏山の取得およびプライムアーバン飯田橋の譲渡が行われ、その他2025年2月期(第19期)末まで運用資産の異動(新規物件の取得、既存物件の売却等)がないことを前提としています。

・実際には運用資産の異動により変動する可能性があります。

営業収益

・賃貸事業収益については、テナント動向、近隣競合物件の存在、市場動向等を勘案し、テナントによる賃料の滞納又は不払いがないことを前提として算出しています。

・物件売却益として、2024年8月期(第18期)に622百万円の計上を想定しています。2025年2月期(第19期)については想定しておりません。

営業費用

(のれん償却額を除く)

・賃貸事業費用については、2024年8月期(第18期)に18,221百万円、2025年2月期(第19期)に17,733百万円と想定しています。

・公租公課については、2024年8月期(第18期)に3,625百万円、2025年2月期(第19期)に3,602百万円を賃貸事業費用として計上することを想定しています。なお、物件取得時における取得年度に係る固定資産税及び都市計画税については、一般的に前所有者と期間按分による計算を行い、取得時に精算しますが、当該精算金相当額は取得原価に算入されるため、2024年に取得した資産に係る固定資産税及び都市計画税は2024年8月期(第18期)には費用計上されません。

・外注委託費等(建物管理委託費、プロパティ・マネジメント報酬等)については、2024年8月期(第18期)に3,003百万円、2025年2月期(第19期)に2,883百万円を賃貸事業費用として計上することを想定しています。

・建物の修繕費については、本投資法人の資産運用会社が策定した中長期の修繕計画をもとに、当該営業期間に必要と想定される額を賃貸事業費用として計上しています。しかしながら、予想し難い要因に基づく建物の毀損等により修繕費が緊急に発生する可能性があること、一般的に年度による金額の差異が大きくなること及び定期的に発生する金額ではないこと等から、当該営業期間の修繕費が予想金額と大きく異なる結果となる可能性があります。なお、修繕費については、2024年8月期(第18期)に1,748百万円、2025年2月期(第19期)に1,766百万円を計上することを想定しています。

・減価償却費については、2024年8月期(第18期)に5,765百万円、2025年2月期(第19期)に5,584百万円を賃貸事業費用として計上することを想定しています。

・その他営業費用(資産運用会社、資産保管会社及び一般事務受託者への報酬等)については、2024年8月期(第18期)に4,184百万円、2025年2月期(第19期)に4,132百万円と想定しています。

のれん償却額

・のれんについては、企業結合会計基準に従い、20年間にわたって定額法により規則的に償却する予定であり、のれん償却額として2024年8月期(第18期)、2025年2月期(第19期)とも2,622百万円を想定しています。

・のれん償却額は会計と税務の処理で差異が生じる(以下「税会不一致」といいます。)項目であり、法人税等の課税を生じさせる要因となりますが、本投資法人はのれんの償却期間にわたって、課税の軽減を目的とした利益を超えた金銭の分配を実施する予定であり、課税を回避することができる見込みです。

営業外費用

・支払利息その他借入関連費用として、2024年8月期(第18期)に2,226百万円、2025年2月期(第19期)に2,306百万円を見込んでいます。

有利子負債

・本日現在の本投資法人の有利子負債残高は、521,334百万円であり、その内訳は487,334百万円の借入残高及び34,000百万円の投資法人債発行残高です。

・2024年8月期(第18期)末までに返済期限が到来する借入金23,342百万円、2025年2月期(第19期)末までに返済期限が到来する借入金27,467百万円及び投資法人債9,000百万円(合計59,810百万円)については、2024年8月期(第18期)及び2025年2月期(第19期)にそれぞれ手元資金による42百万円の約定弁済を行うほかは、借り換えを行うことを前提としています。

・上記以外には、2025年2月期(第19期)末まで有利子負債残高に変動がないことを前提としています。

投資口

・本日現在発行済である4,715,200口を前提とし、2025年2月期(第19期)末まで投資口の追加発行がないことを前提としています。

1口当たり分配金

・分配金(1口当たり分配金)は、本投資法人の規約に定める金銭の分配の方針を前提として算出しています。

・運用資産の異動、テナントの異動等に伴う賃貸収入の変動又は予期せぬ修繕の発生等を含む種々の要因により、1口当たり分配金は変動する可能性があります。

1口当たり

利益超過分配金

・1口当たり利益超過分配金は、本投資法人の規約に定める方針に従い算出しています。

・今回の予想においては、のれん償却額相当額に定期借地権償却、資産除去債務の計上相当額、一時差異等調整引当額(以下「ATA」ということがあります。)の戻入額を加算して利益超過分配(一時差異等調整引当額の分配及びその他の利益超過分配(出資の払戻し))を実施することを前提としています。ただし、不動産等売却益の一部は、その他の利益超過分配を減額することとしています。

・今回の予想においては、2024年8月期(第18期)について1口当たり利益超過分配金は492円、うちATAの分配は186円、その他の利益超過分配は306円を、2025年2月期(第19期)について、1口当たり利益超過分配金は612円、うちATAの分配は452円、その他の利益超過分配は160円をそれぞれ見込んでいます。

その他

・法令、税制、会計基準、上場規則、投信協会規則等において、上記の予想数値に影響を与える改正が行われないことを前提としています。

・一般的な経済動向及び不動産市況等に不測の重大な変化が生じないことを前提としています。

 

2.財務諸表

(1)貸借対照表

 

 

(単位:千円)

 

前期

2023年8月31日現在

当期

2024年2月29日現在

資産の部

 

 

流動資産

 

 

現金及び預金

37,831,177

32,540,055

信託現金及び信託預金

13,203,633

12,559,612

営業未収入金

781,218

749,351

前払費用

963,344

878,850

未収還付法人税等

-

34

その他

666,152

751,072

流動資産合計

53,445,524

47,478,976

固定資産

 

 

有形固定資産

 

 

建物

163,316,777

163,577,577

減価償却累計額

31,026,231

32,850,023

建物(純額)

132,290,546

130,727,553

構築物

966,533

1,044,373

減価償却累計額

517,854

551,456

構築物(純額)

448,678

492,917

機械及び装置

1,134,785

1,163,409

減価償却累計額

706,837

723,306

機械及び装置(純額)

427,948

440,102

工具、器具及び備品

917,119

1,028,500

減価償却累計額

422,466

482,318

工具、器具及び備品(純額)

494,652

546,181

土地

323,187,364

325,877,255

信託建物

211,355,515

214,247,815

減価償却累計額

47,710,735

50,856,905

信託建物(純額)

※3 163,644,780

※3 163,390,909

信託構築物

1,381,468

1,424,323

減価償却累計額

979,514

1,005,000

信託構築物(純額)

※3 401,953

※3 419,322

信託機械及び装置

1,319,864

1,400,188

減価償却累計額

458,486

532,287

信託機械及び装置(純額)

861,378

867,901

信託工具、器具及び備品

1,336,250

1,347,775

減価償却累計額

861,219

923,309

信託工具、器具及び備品(純額)

※3 475,030

※3 424,465

信託土地

※3 431,159,406

※3 433,843,789

信託リース資産

10,869

10,869

減価償却累計額

4,484

6,064

信託リース資産(純額)

6,385

4,805

建設仮勘定

131,451

439,315

有形固定資産合計

1,053,529,575

1,057,474,521

無形固定資産

 

 

のれん

64,609,037

61,986,794

借地権

8,392,012

8,366,583

信託借地権

8,445,761

8,434,603

その他

42,143

36,207

無形固定資産合計

81,488,955

78,824,189

 

 

 

 

(単位:千円)

 

前期

2023年8月31日現在

当期

2024年2月29日現在

投資その他の資産

 

 

長期前払費用

2,097,045

1,942,522

長期預け金

377,214

395,944

敷金及び保証金

1,048,372

1,038,372

投資その他の資産合計

3,522,633

3,376,839

固定資産合計

1,138,541,164

1,139,675,550

繰延資産

 

 

投資法人債発行費

140,367

131,305

繰延資産合計

140,367

131,305

資産合計

1,192,127,056

1,187,285,832

 

 

 

 

(単位:千円)

 

前期

2023年8月31日現在

当期

2024年2月29日現在

負債の部

 

 

流動負債

 

 

営業未払金

3,113,216

1,930,580

短期借入金

2,000,000

-

1年内償還予定の投資法人債

-

9,000,000

1年内返済予定の長期借入金

47,935,600

50,810,600

信託リース債務

3,476

3,476

未払金

3,237,588

2,886,403

未払費用

363,992

355,543

未払法人税等

567

605

未払消費税等

567,900

540,550

前受金

5,634,159

5,606,791

前受収益

2,324

-

デリバティブ債務

4,094

-

その他

26,974

13,334

流動負債合計

62,889,893

71,147,884

固定負債

 

 

投資法人債

34,000,000

25,000,000

長期借入金

437,442,000

436,524,200

信託リース債務

3,548

1,809

預り敷金及び保証金

14,651,063

14,411,627

信託預り敷金及び保証金

※3 28,067,537

※3 28,203,326

資産除去債務

382,713

385,407

固定負債合計

514,546,862

504,526,371

負債合計

577,436,756

575,674,255

純資産の部

 

 

投資主資本

 

 

出資総額

245,067,403

245,114,136

剰余金

 

 

出資剰余金

394,012,959

394,012,959

出資剰余金控除額

 

 

一時差異等調整引当額

※4 23,672,034

※4 23,625,301

その他の出資剰余金控除額

17,486,361

17,533,094

出資剰余金控除額合計

41,158,395

41,158,395

出資剰余金(純額)

352,854,563

352,854,563

任意積立金

 

 

圧縮積立金

-

82,329

任意積立金合計

-

82,329

当期未処分利益又は当期未処理損失(△)

16,772,428

13,560,547

剰余金合計

369,626,991

366,497,440

投資主資本合計

614,694,394

611,611,576

評価・換算差額等

 

 

繰延ヘッジ損益

4,094

-

評価・換算差額等合計

4,094

-

純資産合計

※2 614,690,300

※2 611,611,576

負債純資産合計

1,192,127,056

1,187,285,832

 

(2)損益計算書

 

 

(単位:千円)

 

前期

自 2023年3月 1日

至 2023年8月31日

当期

自 2023年9月 1日

至 2024年2月29日

営業収益

 

 

賃貸事業収入

※1 35,801,394

※1 35,631,155

その他賃貸事業収入

※1 3,137,925

※1 3,202,103

不動産等売却益

※2 4,706,215

※2 542,158

営業収益合計

43,645,535

39,375,417

営業費用

 

 

賃貸事業費用

※1 17,622,483

※1 17,404,131

資産運用報酬

3,658,994

3,451,062

資産保管手数料

57,120

57,549

一般事務委託手数料

175,536

164,825

役員報酬

6,900

7,800

のれん償却額

2,622,242

2,622,242

その他営業費用

570,763

495,564

営業費用合計

24,714,040

24,203,176

営業利益

18,931,494

15,172,240

営業外収益

 

 

受取利息

849

227

未払分配金戻入

4,378

2,792

その他

137

5,006

営業外収益合計

5,365

8,025

営業外費用

 

 

支払利息

1,588,858

1,576,088

投資法人債利息

174,755

180,813

投資法人債発行費償却

8,367

9,137

融資関連費用

433,074

453,024

その他

2,296

2,305

営業外費用合計

2,207,352

2,221,369

経常利益

16,729,508

12,958,897

特別利益

 

 

災害損失引当金戻入額

※3 17,909

-

特別利益合計

17,909

-

税引前当期純利益

16,747,418

12,958,897

法人税、住民税及び事業税

605

605

法人税等合計

605

605

当期純利益

16,746,813

12,958,292

前期繰越利益又は前期繰越損失(△)

25,614

602,255

当期未処分利益又は当期未処理損失(△)

16,772,428

13,560,547

 

(3)投資主資本等変動計算書

前期(自 2023年3月1日 至 2023年8月31日)

 

 

 

 

 

 

(単位:千円)

 

投資主資本

 

出資総額

剰余金

 

出資剰余金

 

出資剰余金

出資剰余金控除額

出資剰余金(純額)

 

一時差異等調整引当額

その他の出資剰余金控除額

出資剰余金控除額合計

当期首残高

245,043,416

394,012,959

22,140,004

17,349,209

39,489,214

354,523,744

当期変動額

 

 

 

 

 

 

剰余金の配当

-

-

-

-

-

-

一時差異等調整引当額の戻入

23,986

-

23,986

23,986

-

-

一時差異等調整引当額による利益超過分配

-

-

1,556,016

-

1,556,016

1,556,016

その他の利益超過分配

-

-

-

113,164

113,164

113,164

当期純利益

-

-

-

-

-

-

投資主資本以外の項目の当期変動額(純額)

-

-

-

-

-

-

当期変動額合計

23,986

-

1,532,029

137,151

1,669,180

1,669,180

当期末残高

245,067,403

394,012,959

23,672,034

17,486,361

41,158,395

352,854,563

 

 

 

 

 

 

 

(単位:千円)

 

投資主資本

評価・換算差額等

純資産合計

 

剰余金

投資主資本合計

繰延ヘッジ損益

評価・換算差額等合計

 

当期未処分利益又は当期未処理損失(△)

剰余金合計

当期首残高

13,997,163

368,520,907

613,564,324

23,838

23,838

613,540,485

当期変動額

 

 

 

 

 

 

剰余金の配当

13,947,561

13,947,561

13,947,561

-

-

13,947,561

一時差異等調整引当額の戻入

23,986

23,986

-

-

-

-

一時差異等調整引当額による利益超過分配

-

1,556,016

1,556,016

-

-

1,556,016

その他の利益超過分配

-

113,164

113,164

-

-

113,164

当期純利益

16,746,813

16,746,813

16,746,813

-

-

16,746,813

投資主資本以外の項目の当期変動額(純額)

-

-

-

19,744

19,744

19,744

当期変動額合計

2,775,264

1,106,083

1,130,070

19,744

19,744

1,149,815

当期末残高

16,772,428

369,626,991

614,694,394

4,094

4,094

614,690,300

 

当期(自 2023年9月1日 至 2024年2月29日)

 

 

 

 

 

 

(単位:千円)

 

投資主資本

 

出資総額

剰余金

 

出資剰余金

 

出資剰余金

出資剰余金控除額

出資剰余金(純額)

 

一時差異等調整引当額

その他の出資剰余金控除額

出資剰余金控除額合計

当期首残高

245,067,403

394,012,959

23,672,034

17,486,361

41,158,395

352,854,563

当期変動額

 

 

 

 

 

 

圧縮積立金の積立

-

-

-

-

-

-

剰余金の配当

-

-

-

-

-

-

一時差異等調整引当額の戻入

46,732

-

46,732

46,732

-

-

一時差異等調整引当額による利益超過分配

-

-

-

-

-

-

その他の利益超過分配

-

-

-

-

-

-

当期純利益

-

-

-

-

-

-

投資主資本以外の項目の当期変動額(純額)

-

-

-

-

-

-

当期変動額合計

46,732

-

46,732

46,732

-

-

当期末残高

245,114,136

394,012,959

23,625,301

17,533,094

41,158,395

352,854,563

 

 

 

 

 

 

(単位:千円)

 

投資主資本

 

剰余金

投資主資本合計

 

任意積立金

当期未処分利益又は当期未処理損失(△)

剰余金合計

 

圧縮積立金

任意積立金合計

当期首残高

-

-

16,772,428

369,626,991

614,694,394

当期変動額

 

 

 

 

 

圧縮積立金の積立

82,329

82,329

82,329

-

-

剰余金の配当

-

-

16,041,110

16,041,110

16,041,110

一時差異等調整引当額の戻入

-

-

46,732

46,732

-

一時差異等調整引当額による利益超過分配

-

-

-

-

-

その他の利益超過分配

-

-

-

-

-

当期純利益

-

-

12,958,292

12,958,292

12,958,292

投資主資本以外の項目の当期変動額(純額)

-

-

-

-

-

当期変動額合計

82,329

82,329

3,211,880

3,129,550

3,082,817

当期末残高

82,329

82,329

13,560,547

366,497,440

611,611,576

 

 

 

 

 

(単位:千円)

 

評価・換算差額等

純資産合計

 

繰延ヘッジ損益

評価・換算差額等合計

当期首残高

4,094

4,094

614,690,300

当期変動額

 

 

 

圧縮積立金の積立

-

-

-

剰余金の配当

-

-

16,041,110

一時差異等調整引当額の戻入

-

-

-

一時差異等調整引当額による利益超過分配

-

-

-

その他の利益超過分配

-

-

-

当期純利益

-

-

12,958,292

投資主資本以外の項目の当期変動額(純額)

4,094

4,094

4,094

当期変動額合計

4,094

4,094

3,078,723

当期末残高

-

-

611,611,576

 

(4)金銭の分配に係る計算書

(単位:円)

 

前期

自 2023年3月 1日

至 2023年8月31日

当期

自 2023年9月 1日

至 2024年2月29日

Ⅰ.当期未処分利益

16,772,428,024

13,560,547,559

 

 

 

Ⅱ.任意積立金取崩額

 

 

圧縮積立金取崩額

-

82,329,695

 

 

 

Ⅲ.利益超過分配金加算額

-

2,470,764,800

うち一時差異等調整引当額

-

2,409,467,200

うちその他の出資剰余金控除額

-

61,297,600

 

 

 

Ⅳ.出資総額組入額

46,732,799

13,640,395

うち一時差異等調整引当額戻入額

46,732,799

13,640,395

 

 

 

Ⅴ.分配金の額

16,041,110,400

16,097,692,800

(投資口1口当たり分配金の額)

(3,402)

(3,414)

うち利益分配金

16,041,110,400

13,626,928,000

(うち1口当たり利益分配金)

(3,402)

(2,890)

うち一時差異等調整引当額

-

2,409,467,200

(うち1口当たり利益超過分配金(一時差異等調整引当額に係るもの))

(-)

(511)

うちその他の利益超過分配金

-

61,297,600

(うち1口当たり利益超過分配金(その他の利益超過分配金に係るもの))

(-)

(13)

 

 

 

Ⅵ.任意積立金

 

 

圧縮積立金繰入額

82,329,695

-

 

 

 

Ⅶ.次期繰越利益

602,255,130

2,308,859

 

 

 

 

 

 

 

 

 

前期

自 2023年3月 1日

至 2023年8月31日

当期

自 2023年9月 1日

至 2024年2月29日

分配金の額の算出方法

本投資法人は規約第36条第1項及び第2項に定める金銭の分配の方針に基づき、分配金を算出しています。

当期においては、当期純利益にのれん償却額、定期借地権償却並びに資産除去債務の計上に伴う償却等を加算し、不動産等売却益の一部及び租税特別措置法第65条の7で定める圧縮積立金繰入額を控除した金額16,041,110,400円(投資口1口当たり3,402円)を分配することとしました。

なお、当期においては全額利益分配金となり、本投資法人規約第36条第2項に定める利益を超えた金銭の分配は行いません。

本投資法人は規約第36条第1項及び第2項に定める金銭の分配の方針に基づき、分配金を算出しています。

当期においては、当期純利益にのれん償却額、定期借地権償却、資産除去債務の計上に伴う償却並びに前期に控除した不動産売却益の一部及び租税特別措置法第65条の7で定める圧縮積立金取崩額等を加算し、当期の不動産等売却益の一部を控除した金額16,097,692,800円(投資口1口当たり3,414円)を分配することとしました。

分配の内訳は、利益分配金として、投信法第136条第1項に定める利益13,626,928,000円(投資口1口当たり2,890円)、利益超過分配金のうち、一時差異等調整引当額の分配として2,409,467,200円(投資口1口当たり511円)、その他の利益超過分配金として61,297,600円(投資口1口当たり13円)を分配することとしました。

 

(5)キャッシュ・フロー計算書

 

 

(単位:千円)

 

前期

自 2023年3月 1日

至 2023年8月31日

当期

自 2023年9月 1日

至 2024年2月29日

営業活動によるキャッシュ・フロー

 

 

税引前当期純利益

16,747,418

12,958,897

減価償却費

5,780,887

5,776,440

のれん償却額

2,622,242

2,622,242

投資法人債発行費償却

8,367

9,137

災害損失引当金の増減額(△は減少)

20,370

-

受取利息

849

227

支払利息

1,763,613

1,756,901

固定資産除却損

17,887

32,981

営業未収入金の増減額(△は増加)

57,880

31,834

前払費用の増減額(△は増加)

91,717

84,493

長期前払費用の増減額(△は増加)

14,470

154,523

長期預け金の増減額(△は増加)

7,707

18,719

営業未払金の増減額(△は減少)

1,148,781

1,182,636

未払金の増減額(△は減少)

202,451

223,011

未払消費税等の増減額(△は減少)

320,452

27,349

前受金の増減額(△は減少)

50,762

27,368

有形固定資産の売却による減少額

4,676,702

2,337,451

信託有形固定資産の売却による減少額

6,851,573

-

その他

94,520

102,719

小計

39,291,661

24,182,872

利息の受取額

849

227

利息の支払額

1,740,984

1,767,674

法人税等の支払額

1,957

602

営業活動によるキャッシュ・フロー

37,549,568

22,414,822

投資活動によるキャッシュ・フロー

 

 

有形固定資産の取得による支出

13,755,678

6,096,365

信託有形固定資産の取得による支出

10,543,257

6,071,464

無形固定資産の取得による支出

2,807,364

5,791

信託無形固定資産の取得による支出

834,317

460

預り敷金及び保証金の返還による支出

631,926

850,690

預り敷金及び保証金の受入による収入

1,051,763

611,287

信託預り敷金及び保証金の返還による支出

1,236,620

753,774

信託預り敷金及び保証金の受入による収入

1,003,662

889,562

敷金及び保証金の差入による支出

172,644

-

敷金及び保証金の回収による収入

45

10,000

その他

-

10

投資活動によるキャッシュ・フロー

27,926,338

12,267,706

財務活動によるキャッシュ・フロー

 

 

短期借入れによる収入

4,000,000

-

短期借入金の返済による支出

2,000,000

2,000,000

長期借入れによる収入

30,800,000

26,550,000

長期借入金の返済による支出

30,842,800

24,592,800

投資法人債の発行による収入

2,000,000

-

投資法人債発行費の支出

23,100

122

利益分配金の支払額

13,945,956

16,038,393

一時差異等調整引当額による利益超過分配金の支払額

1,556,390

211

その他の利益超過分配金の支払額

114,178

730

財務活動によるキャッシュ・フロー

11,682,426

16,082,257

現金及び現金同等物の増減額(△は減少)

2,059,196

5,935,142

現金及び現金同等物の期首残高

53,094,006

51,034,810

現金及び現金同等物の期末残高

51,034,810

45,099,668

 

(6)継続企業の前提に関する注記

該当事項はありません。

 

(7)重要な会計方針に係る事項に関する注記

1.固定資産の減価償却の方法

① 有形固定資産 (信託財産を含みます。)

 定額法を採用しています。

 なお、主たる有形固定資産の耐用年数は以下のとおりです。

 建物          3~70年

 構築物         3~45年

 機械及び装置      6~17年

 工具、器具及び備品   2~20年

 

② 無形固定資産

 定額法を採用しています。

 のれんについては、20年間で均等償却しています。

 定期借地権については、契約期間に基づき均等償却しています。

 

③ 長期前払費用

 定額法を採用しています。

2.繰延資産の処理方法

投資法人債発行費

 償還までの期間にわたり定額法により償却しています。

3.引当金の計上基準

貸倒引当金

 債権の貸倒損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権については個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しています。

4.収益及び費用の計上基準

①固定資産税等の処理方法

 保有する不動産等に係る固定資産税、都市計画税及び償却資産税等については、賦課決定された税額のうち当期に対応する額を賃貸事業費用として費用処理する方法を採用しています。

 なお、不動産又は不動産を信託財産とする信託受益権の取得に伴い、精算金として譲渡人に支払った取得日を含む年度の固定資産税等相当額については、費用に計上せず、当該不動産等の取得原価に算入しています。不動産等の取得原価に算入した固定資産税等相当額は、前期は70,541千円、当期において4,793千円です。

 

②収益に関する計上基準

 本投資法人の顧客との契約から生じる収益に関する主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は以下のとおりです

 (1)不動産等の売却

 不動産等売却収入については不動産売却に係る契約に定められた引渡義務を履行することにより顧客である買主が当該不動産等の支配を獲得した時点で収益計上を行っています

 (2)水道光熱費収入

 水道光熱費収入については不動産等の賃貸借契約及び付随する合意内容に基づき顧客である賃借人に対する電気水道等の供給に応じて収益計上を行っています

 水道光熱費収入のうち本投資法人が代理人に該当すると判断したものについては他の当事者が供給する電気ガス等の料金として収受する額から当該他の当事者に支払う額を控除した純額を収益として認識する方針です

5.ヘッジ会計の方法

① ヘッジ会計方法

 繰延ヘッジ処理によっています。なお、特例処理の要件を満たす金利スワップ取引については特例処理を採用しています。

 

② ヘッジ手段とヘッジ対象

ヘッジ手段

金利スワップ取引

ヘッジ対象

借入金金利

 

③ ヘッジ方針

 本投資法人はリスク管理基本方針に基づき投資法人規約に規定するリスクをヘッジする目的でデリバティブ取引を行っています。

 

④ ヘッジの有効性の評価の方法

 ヘッジ手段とヘッジ対象の時価変動の相関関係を求めることにより有効性の評価を行っています。

6.その他計算書類作成のための基礎となる事項

① 不動産等を信託財産とする信託受益権に関する会計処理方法

 保有する不動産等を信託財産とする信託受益権については、信託財産内の全ての資産及び負債勘定並びに信託財産に生じた全ての収益及び費用勘定について、貸借対照表及び損益計算書の該当勘定科目に計上しています。

 なお、該当勘定科目に計上した信託財産のうち重要性がある下記の科目については、貸借対照表において区分掲記することとしています。

(1) 信託現金及び信託預金

(2) 信託建物、信託構築物、信託機械及び装置、信託工具、器具及び備品、

  信託土地、信託リース資産

(3) 信託借地権

(4) 信託リース債務

(5) 信託預り敷金及び保証金

 

② 控除対象外消費税等の処理方法

 固定資産等に係る控除対象外消費税等は個々の取得原価に算入しています。

7.キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲

キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金及び信託現金、随時引き出し可能な預金及び信託預金並びに容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から3ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっています。

 

 

(追加情報)

 

(一時差異等調整引当額の引当て及び戻入れに関する注記)

前期

自 2023年3月1日

至 2023年8月31日

当期

自 2023年9月1日

至 2024年2月29日

1.戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入れ額

                  (単位:千円)

発生した

資産等

戻入れの

発生事由

一時差異等

調整引当額

土地、建物等

合併関連費用計上物件の売却及び減価償却費

△26,988

繰延ヘッジ損益

デリバティブ取引の

時価の変動

△19,744

合 計

 

△46,732

 

2.戻入れの具体的な方法

(1)のれん償却額

    原則、戻入れしません。

(2)合併関連費用

項目

戻入れの方法

建物等

減価償却及び売却等の時点において、それぞれ対応すべき金額を戻入れる予定です。

土地

売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。

信託建物等

減価償却及び売却等の時点において、それぞれ対応すべき金額を戻入れる予定です。

信託土地

売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。

借地権

信託借地権

(3)長期預け金

原則、戻入れしません。

(4)繰延ヘッジ損益

ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。

1.引当ての発生事由、発生した資産等及び引当額

                  (単位:千円)

発生した

資産等

引当ての

発生事由

一時差異等

調整引当額

のれん

のれんの償却の発生

2,622,242

 

 

建物等

資産除去債務の発生

7,428

借地権等

借地権償却費の発生

36,586

土地

土地売却原価の発生

150,750

増加小計

 

2,817,008

建物、建物附属設備等

減価償却不足相当分等の発生

△404,010

前受収益等

合併時金利スワップ評価損償却相当分の発生

△2,324

その他

△1,206

減少小計

 

△407,541

合 計

 

2,409,467

 

2.戻入れの発生事由、発生した資産等及び戻入れ額

                  (単位:千円)

発生した

資産等

戻入れの

発生事由

一時差異等

調整引当額

土地、建物等

合併関連費用計上物件の売却及び減価償却費

△9,546

繰延ヘッジ損益

デリバティブ取引の

時価の変動

△4,094

合 計

 

△13,640

 

3.戻入れの具体的な方法

(1)のれん償却額

    原則、戻入れしません。

(2)合併関連費用及び資産除去債務

項目

戻入れの方法

建物等

減価償却及び売却・解体等の時点において、それぞれ対応すべき金額を戻入れる予定です。

土地

売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。

信託建物等

減価償却及び売却・解体等の時点において、それぞれ対応すべき金額を戻入れる予定です。

信託土地

売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。

借地権

信託借地権

(3)長期預け金

原則、戻入れしません。

(4)繰延ヘッジ損益

ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。

 

(8)財務諸表に関する注記

 

(貸借対照表に関する注記)

※1.コミットメントライン契約

①本投資法人は、前期末、当期末ともに取引金融機関2行と以下のコミットメントライン契約を締結しています。

 

前期

(2023年8月31日)

当期

(2024年2月29日)

コミットメントライン契約の総額

借入実行残高

10,000,000千円

-千円

10,000,000千円

-千円

差引額

10,000,000千円

10,000,000千円

②本投資法人は、前期末、当期末ともに取引金融機関4行と以下のコミットメントライン契約を締結しています。

 

前期

(2023年8月31日)

当期

(2024年2月29日)

コミットメントライン契約の総額

借入実行残高

40,000,000千円

2,000,000千円

40,000,000千円

-千円

差引額

38,000,000千円

40,000,00千円

 

※2.投資信託及び投資法人に関する法律第67条第4項に定める最低純資産額

 

前期

(2023年8月31日)

当期

(2024年2月29日)

 

50,000千円

50,000千円

 

※3.担保に供している資産及び担保を付している債務

 

前期

(2023年8月31日)

当期

(2024年2月29日)

 

担保に供している資産は次のとおりです。

信託建物

3,099,226千円

信託土地

6,096,368千円

信託構築物

4,798千円

信託工具、器具及び備品

2,192千円

合計

9,202,585千円

 

担保を付している債務は次のとおりです。

信託預り敷金及び保証金

726,648千円

合計

726,648千円

 

担保に供している資産は次のとおりです。

信託建物

3,057,257千円

信託土地

6,096,368千円

信託構築物

4,678千円

信託工具、器具及び備品

1,827千円

合計

9,160,131千円

 

担保を付している債務は次のとおりです。

信託預り敷金及び保証金

726,648千円

合計

726,648千円

 

 

※4.一時差異等調整引当額

 前期(自 2023年3月1日 至 2023年8月31日)

 1. 引当て・戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額

(単位:千円)

発生した

資産等

発生した事由

当初発生額

当期首

残高

当期

引当額

当期

戻入額

当期末

残高

戻入れの

事由

のれん

のれんの償却の発生

33,089,311

20,812,776

1,573,664

-

22,386,440

土地、

建物等

合併関連費用の発生

4,029,135

1,279,402

△17,648

-

1,261,754

繰延ヘッジ

損益

金利スワップ評価損の発生

2,867,594

47,825

-

△23,986

23,838

デリバティブ取引の時価の変動

増加小計

 

-

22,140,004

1,556,016

△23,986

23,672,034

合計

 

-

22,140,004

1,556,016

△23,986

23,672,034

 

2. 戻入れの具体的な方法

 

(1)のれん償却額

原則、戻入れしません。

 

(2)合併関連費用

項目

戻入れの方法

建物等

減価償却及び売却等の時点において、それぞれ対応すべき金額を戻入れる予定です。

土地

売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。

信託建物等

減価償却及び売却等の時点において、それぞれ対応すべき金額を戻入れる予定です。

信託土地

売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。

借地権

信託借地権

 

(3)繰延ヘッジ損益

ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。

 

 当期(自 2023年9月1日 至 2024年2月29日)

 1. 引当て・戻入れの発生事由、発生した資産等及び引当額

(単位:千円)

発生した

資産等

発生した事由

当初発生額

当期首

残高

当期

引当額

当期

戻入額

当期末

残高

戻入れの

事由

のれん

のれんの償却の発生

33,089,311

22,386,440

-

-

22,386,440

土地、

建物等

合併関連費用の発生

4,029,135

1,261,754

-

△26,988

1,234,766

合併関連費用計上物件の売却及び減価償却費

繰延ヘッジ

損益

金利スワップ評価損の発生

2,867,594

23,838

-

△19,744

4,094

デリバティブ取引の時価の変動

増加小計

 

-

23,672,034

-

△46,732

23,625,301

合計

 

-

23,672,034

-

△46,732

23,625,301

 

2. 戻入れの具体的な方法

 

(1)のれん償却額

原則、戻入れしません。

 

(2)合併関連費用

項目

戻入れの方法

建物等

減価償却及び売却等の時点において、それぞれ対応すべき金額を戻入れる予定です。

土地

売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。

信託建物等

減価償却及び売却等の時点において、それぞれ対応すべき金額を戻入れる予定です。

信託土地

売却等の時点において、対応すべき金額を戻入れる予定です。

借地権

信託借地権

 

(3)繰延ヘッジ損益

ヘッジ手段であるデリバティブ取引の時価の変動に応じて戻入れる予定です。

 

(損益計算書に関する注記)

※1.不動産賃貸事業損益の内訳

 

 

 

 

(単位:千円)

 

 

前期

自 2023年3月1日

至 2023年8月31日

当期

自 2023年9月1日

至 2024年2月29日

A.不動産賃貸事業収益

 

 

 

 

賃貸事業収入

 

 

 

 

賃料収入

33,613,117

 

33,456,338

 

共益費収入

2,188,276

35,801,394

2,174,817

35,631,155

その他賃貸事業収入

 

 

 

 

駐車場収入

631,156

 

631,871

 

付帯収益

2,293,552

 

2,298,042

 

その他賃料収入

213,215

3,137,925

272,189

3,202,103

不動産賃貸事業収益合計

 

38,939,320

 

38,833,259

B.不動産賃貸事業費用

 

 

 

 

賃貸事業費用

 

 

 

 

外注委託費

1,888,952

 

1,898,421

 

プロパティ・マネジメント報酬

1,109,248

 

966,131

 

公租公課

3,467,680

 

3,427,452

 

水道光熱費

1,993,696

 

1,903,255

 

保険料

63,957

 

65,171

 

修繕費

1,699,739

 

1,843,267

 

支払地代

231,108

 

262,295

 

減価償却費

5,780,256

 

5,775,315

 

その他費用

1,387,844

17,622,483

1,262,821

17,404,131

不動産賃貸事業費用合計

 

17,622,483

 

17,404,131

C.不動産賃貸事業損益(A-B)

 

21,316,836

 

21,429,127

 

 

※2.不動産等売却益の内訳

  前期(自 2023年3月1日 至 2023年8月31日)

 

(単位:千円)

 野村不動産東日本橋ビル

 (準共有持分50%)

 

 

  不動産等売却収入

  2,260,000

 

  不動産等売却原価

  1,881,159

 

  その他売却費用

     27,606

 

  不動産等売却益

 

    351,234

 

 

(単位:千円)

 プライムアーバン代々木・プライムアーバン西新宿Ⅱ・プライムアー

 バン三軒茶屋Ⅲ・プライムアーバン品川西・プライムアーバン駒込・

 プライムアーバン葛西Ⅱ・プライムアーバン浅草・プライムアーバン

 行徳駅前

  不動産等売却収入

 6,283,000

 

  不動産等売却原価

 4,454,711

 

  その他売却費用

  274,345

 

  不動産等売却益

 

 1,553,942

 同一の譲渡先に対する単一の売買契約に基づく譲渡ですが、個々の物

 件の譲渡価格について譲渡先より開示することにつき同意を得られて

 いないため、非開示としています。

 

 

(単位:千円)

 NMF名古屋柳橋ビル

 

 

  不動産等売却収入

 4,410,000

 

  不動産等売却原価

 2,527,792

 

  その他売却費用

  177,969

 

  不動産等売却益

 

 1,704,237

 

 

(単位:千円)

 NMF天神南ビル

 

 

  不動産等売却収入

 3,040,000

 

  不動産等売却原価

 2,001,814

 

  その他売却費用

   37,099

 

  不動産等売却益

 

 1,001,085

 

 

(単位:千円)

 プライムアーバン大塚

 

 

  不動産等売却収入

  772,000

 

  不動産等売却原価

  662,798

 

  その他売却費用

   13,486

 

  不動産等売却益

 

   95,714

 

  当期(自 2023年9月1日 至 2024年2月29日)

 

(単位:千円)

 プライムアーバン金山

 

 

  不動産等売却収入

  610,000

 

  不動産等売却原価

  460,506

 

  その他売却費用

   11,265

 

  不動産等売却益

 

  138,228

 

 

 

(単位:千円)

 プライムアーバン上前津

 

 

  不動産等売却収入

 1,754,000

 

  不動産等売却原価

 1,358,571

 

  その他売却費用

   22,141

 

  不動産等売却益

 

  373,287

 

 

(単位:千円)

 プライムアーバン千早

 

 

  不動産等売却収入

  560,000

 

  不動産等売却原価

  518,373

 

  その他売却費用

   10,983

 

  不動産等売却益

 

   30,642

 

 

 

※3. 特別利益の内訳

  前期(自 2023年3月1日 至 2023年8月31日)

   2021年福島県沖地震災害復旧工事に係る引当金の戻入額17,909千円を計上しています。

 

  当期(自 2023年9月1日 至 2024年2月29日)

   該当事項はありません。

 

(資産除去債務に関する注記)

 資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの

 

1. 当該資産除去債務の概要

 本投資法人の資産の一部は、定期借地権契約に基づく原状回復義務に関し資産除去債務を計上しています。

 

2. 当該資産除去債務の金額の算定方法

 使用見込期間を、当該資産の取得から当該契約満了までの期間(41~42年)と見積り、割引率は1.412%を使用して資産除去債務の金額を算定しています。

 

3. 当該資産除去債務の総額の増減

 

前期

自 2023年3月1日

至 2023年8月31日

当期

自 2023年9月1日

至 2024年2月29日

期首残高

-千円

382,713千円

有形固定資産の取得に伴う増加額

381,341千円

-千円

時の経過による調整額

1,371千円

2,694千円

期末残高

382,713千円

385,407千円

 

 

(賃貸等不動産に関する注記)

 本投資法人では、東京圏その他の地域において、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸用オフィス、賃貸用商業施設、賃貸用物流施設、賃貸用居住用施設及び賃貸用宿泊施設等(それぞれ土地を含みます。)を有しています。

 これら賃貸等不動産の貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、以下のとおりです。

(単位:千円)